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Vender la casa familiar tras un divorcio

La crisis de la COVID-19 y el confinamiento que hemos vivido para frenar los contagios en la parte más dura de la pandemia ha disparado los casos de divorcio, y con ello ha aumentado la necesidad de vender la vivienda familiar. Es necesario tener en cuenta algunos factores para poder solventarlo de la mejor manera.

Consideraciones a tener en cuenta

El primer paso es decidir y acordar si una de las partes quiere quedarse con la vivienda, con lo que deberá compensar económicamente al cónyuge, o bien si ambas partes deciden venderla a un tercero. En ambos casos el procedimiento a seguir dependerá del tipo de régimen matrimonial en el que se haya adquirido esta vivienda, y de si hubiera acuerdo entre ambas partes.

Caso 1: Matrimonio en régimen de gananciales

En este régimen matrimonial los bienes adquiridos durante el matrimonio (así como las deudas) se reparten a partes iguales. Por lo tanto, en caso de divorcio, se realizaría una disolución del régimen económico matrimonial ante notario el cual repartiría los bienes entre ambos cónyuges.

Si hay acuerdo entre las partes: se disuelve el matrimonio y la pareja decide si se vende la vivienda a un tercero, o bien alguna de las partes adquiere la vivienda. En este segundo caso, la parte adquiriente compensaría económicamente la otra ya sea comprando su parte, haciéndose cargo del 100% de la hipoteca o una mezcla de ambas.

Si no hay acuerdo: se pone en manos de un juez, que determinaría la disolución del régimen económico del matrimonio y propondría una repartición de bienes. Si aún así no hay consenso, cualquiera de las dos partes podría solicitar la división de la cosa común, que derivará en la subasta pública de la vivienda.

Caso 2: Matrimonio en régimen de separación de bienes

En este régimen matrimonial se mantienen por separado las masas patrimoniales (y también las deudas) de ambos cónyuges y se establece la participación de cada cónyuge a cada uno de los bienes adquiridos durante el matrimonio. Por tanto, en caso de divorcio, los bienes se dividen según la aportación de cada uno.

Si hay acuerdo y ambas partes deciden vender la vivienda a un tercero: se procede a la venta sin realizar ningún procedimiento legal adicional a la demanda de divorcio.

Si hay acuerdo, pero una parte adquiere la vivienda: habrá que llegar a acuerdo sobre qué parte se queda con la vivienda y el precio de tasación de la misma, pues esto determinará la compensación económica del cónyuge. Para iniciar este proceso, primero será necesario realizar una extinción de condominio ante notario para finalizar la copropiedad. 

Si no hay acuerdo y una de las partes no quiere vender la vivienda, habría dos opciones: recurrir a un proindiviso o recurrir a la vía judicial. En el primer caso, el objetivo es vender el 50% de la parte que quiere vender a este proindiviso (hay varios en el mercado), pero hay que tener en cuenta que el valor del piso sería el 50% de su valor de mercado. Además, el cónyuge tendría derecho a tanteo y retracto, pudiendo anular la operación en última instancia. En el caso de la vía judicial, se solicitaría una división de la cosa común y, a falta de acuerdo, el piso terminaría en subasta pública.

La opción más rentable para ambos, si hay hipoteca

Determinar la mejor opción para cada caso dependerá de la situación económica pero también emocional que deriva de los procesos de divorcio. En cualquier caso, si existen deudas como hipotecas, se recomienda la opción de vender la vivienda familiar a un tercero de mutuo acuerdo por su aporte económico a los cónyuges.

Por una parte, los ingresos de esta venta que se realizaría como un proceso de venta normal nos permitiría cancelar la hipoteca, y el resto de los ingresos obtenidos se repartiría a partes iguales (en el caso de bienes gananciales) o en proporción (en el caso de separación de bienes). En el supuesto de viviendas VPO es más complejo.

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