Bueno lo primero que yo haría sería marcar y delimitar una zona donde invertir. Puede ser la zona que buscas para tu segunda residencia, o puede ser una zona para vivir todo el año. Ésta última suele estar ligada a nuestro trabajo, por tanto, elegiemos nuestra casa lo más cerca posible al trabajo (y si podemos dejar el coche en casa y movernos andando… mejor que mejor).
Una vez delimitamos la zona que nos gusta, pasamo al punto siguiente. La búsqueda de la casa. De entre toda la oferta, es necesario hacer un filtro. Yo filtraría primero de todo por número de habitaciones. Si necesito 4 habitaciones, toda la oferta de 2 ó de 3 habitaciones quedan descartadas. Aquí ya elimináis un buen número de inmuebles.
Lo siguiente sería elegir piso o casa. Habrá quien quiera buscar un piso y habrá quien prefiera casa con jardín (aunque esté a las afueras).
El siguiente paso es ver que es lo que yo quiero. Quiero una casa vieja para reformar (no me dan miedo las reformas y además, así la pongo a mi gusto), o prefiero una casa ya lista para vivir porque no me gusta el lío de las reformas o no tengo el tiempo que esta reforma requiere.
Piensa que hay reformas y reformas. Hay casas que necesitan todo, cocina, baños, tejado, fachada, aislamiento, pavimento… en este tipo de casas que son una ruina, no podrás vivir en ellas mientras estés reformando, por tanto, necesitarás otra casa o bien una en propiedad que supongo que pongas en venta cuando tengas la otra lista o bien tendrás que asumir un alquiler. Pregunta a TESS HOMES la reforma que quieres hacer y cuánto tiempo llevará. Te indicaremos sin compromiso los costes y tiempo de ejecución.
Hay casas que están más o menos bien y que puedes ir reformando poco a poco viviendo en ellas.
Otras casas ya están listas para entrar a vivir. Coges el cepillo de dientes y te mudas! Esta opción para mi es genial, pero es muy dificil encontrar la casa ideal que te guste al 100% y que no tengas que hacerle nada, así que hecha cuentas de que alguna reforma le vas a hacer, y tendrás que valorar ese gasto extra y sumarlo al precio de venta. Lo más habitual, por lo que veo con mis clientes, es la pintura. Aunque la casa esté genial con la pintura impecable, ¡siempre pintan!
A veces es necesario esta pintura, porque al dejar la casa vacía quedan las marcas en las paredes de los muebles anteriores. De paso se repasan las paredes, quizás estén muy «picadas» con muchos ganchos para colgar cuadros y tú quizás quieras poner dos cuadros, por tanto, el resto no los necesitas. Se sacan se le echa una masilla y se pinta. La pared queda nueva.
Una vez ya tienes la casa ideal para tí, te recomendaría hacer una tasación y ver el valor de referencia del catastro. Con estos dos documentos, verás si la casa está con un precio de venta adecuado y además te será fácil negociar el precio de venta con los propietarios.
Una vez negociado el precio y ver que las dos partes estáis de acuerdo, viene todo el papeleo.
El propietario te deberá aportar, Nota Simple del Registro, con este documento verás si hay alguna carga en la propiedad. La carga más habitual es una hipoteca, que no te de miedo la hipoteca, ésta se liquida antes de la firma en el Notario, por tanto, comprarás la casa libre de cargas. También puedes subrogarte a esa hipoteca, pero ese ya es otro tema… ya es una negociación con el banco, ver las condiciones existentes, ver las nuevas condiciones, etc.
Además de la Nota Simple del Registro, necesitarás una copia del Título de Propiedad (más conocido como «escrituras»). En este documento, verificarás titulares registrales (si los que dicen ser propietarios son realmente los propietarios), tamaño, situación, etc.
Solicita el Certificado Energético de la casa. Desde junio de 2013 es obligatorio en toda compraventa y en arrendamientos. Lo debe de solicitar el propietario del inmueble y el Notario lo va a solicitar. Es un requisito imprescindible. En este certificado se verá la calificación energética de la casa, o lo que es lo mismo, el gasto que esa casa podrá tener para tenerla en condiciones de calefacción, aire acondicionado, etc.
Si la casa tiene jardín, piscina, tanques de gasóleo, etc. podrás pedir al propietario que te deje el tanque lleno y el jardín y la piscina limpio. También podéis llegar a un acuerdo de comprar la casa tal cual esté en el momento de la firma y que estos gastos corran de tu cuenta. Pero háblalo y déjalo claro.
Si la casa tiene muebles, y están incluidos en el precio, deberías hacer inventario de aquellos muebles que se van a quedar. Solo si estos muebles están incluidos y te interesan. Si no te interesan, lo que compras es el bien inmueble, por tanto, los muebles los puedes considerar un regalo, de ti dependerá que te los quedes o los regales. Como sabrás hay recogida de trastos en todos los municipios y hay empresas que se dedican a vaciar casas, tendrás que ponerte en contacto con alguna de ellas. Si los muebles no te van a interesar, el inventario, no sería necesario. Dentro de este mobiliario, puede haber lámparas, cuadros, espejos, etc. que sean de tu interés… o no.
Si la casa formase parte de una comunidad, por ejemplo, una urbanización, sabrás que lleva un gasto (usualmente mensual) que tendrás que tener en cuenta. Por cierto, al hacer la compraventa, todos estos gastos deben de estar al día de sus pagos.
Hay comunidades autónomas donde la cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación, es necesaria. Solicítala también.
Realmente me estoy centrando en casas, pero y en pisos… en esas propiedades que forman parte de un edificio plurifamiliar, ocurriría más o menos lo mismo. Pero en este caso hay otros documentos también importantes.
El piso deberá estar al día de todos los pagos de comunidades, debes de saber si existe o existirá en los próximos 5 años alguna derrama que te afecte. En este caso, echa un vistazo al catastro y mira a ver el coeficiente de participación que te toca por el piso. Si tiene garaje y trastero, lo mismo. A veces van juntos en la misma propiedad (en la misma escritura), pero a veces, el piso es una escritura y el garaje y el trastero (a veces, bodega), va en otra escritura.
Otro gasto son los impuestos municipales el IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles, -también llamado «contribución»-), deben de estar al día. Este IBI se deberá hacer proporcional al mes en que compres y repartir el gasto entre el vendedor y el comprador (salvo que llegués a otro acuerdo). Esto afecta tanto a pisos como a casas, así la recogida de basuras, alcantarillado, etc.
Si compras un piso y éste está situado en un edificio de más de 25 años, deberá tener la ITE (Inspección Técnica de Edificios), pídela.
Hay una cosa, que no se ven y que son de suma importancia. Las instalaciones. Revisa el estado de las instalaciones, si tienes que contactar con un electricista o fontanero, hazlo es curarte en salud para el futuro. Si ves que es una propiedad nueva (de menos de 15 años), las instalaciones se presumen en buen estado. Pero si la propiedad es más antigua y ya tiene más de 20 ó 25 años, igual hay que revisarlas. Se revisan las instalaciones de fontanería, en baños, cocina, lavadora, lavaderos, etc. La instalación eléctrica y no olvides el gas. Tanto sea butano, como gas natural, gas ciudad, gasoleo, etc. revísalo con un profesional. Por cierto, si tuvieras que poner alguna instalación nueva o todas, te saldrá caro. Cuenta con ello.
Los gastos más caros en una propiedad es la envolvente (fachada, tejado y ventanas), y en el interior, la cocina, los baños y las instalaciones. Si esto está bien, genial. Todo lo demás, pintura y detalles de decoración como guarniciones, no es lo que más sube.
Si tienes cualquier duda legal, acude a un gestor/asesor o incluso abogado. Es mejor pagar a un profesional antes para que te aconseje y te diga los pasos a seguir, antes de hacer las cosas mal y que te salga más caro. Es una compra muy importante, todo tiene que ir bien.
