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Hipotecas variables en 2021

Cuando queremos comprar una vivienda, normalmente debemos solicitar un préstamo hipotecario: la entidad bancaria nos cede un dinero (el 80%) para comprar el inmueble, y nosotros nos comprometemos a devolver ese capital en un plazo determinado a través de unas cuotas; a cambio, la garantía es el mismo inmueble.

El número de hipotecados se ha incrementado en los últimos años, tal y como señala el estudio del “Perfil del hipotecado español” realizado por Fotocasa: en 2020 se ha registrado que el 79% de los compradores recurre a una hipoteca, mientras que en 2019 era el 73%; en 2018, el 75% y en 2017, el 71%.

Existen dos tipos de hipoteca: a tipo fijo o tipo variable, aunque también existe la posibilidad de contratar una hipoteca mixta.

En este vídeo te contamos brevemente los puntos fuertes de las hipotecas variables y su evolución.

¿En qué consiste la hipoteca variable?

Como bien indica su nombre, una hipoteca variable es la suma de un diferencial fijo y un índice de referencia encargado de variar el precio a pagar (suele ser el euríbor, pero también existen otros).

Como algunos índices varían día a día, en la firma de la hipoteca se establece un plazo de revisión, que puede ser de 6 meses o (más frecuentemente) un año. De esta manera, se asegura que durante ese periodo de tiempo se paga el mismo precio.

Diferencial

El diferencial es un porcentaje fijo que, sumado al índice de referencia, da lugar al interés nominal del préstamo (TIN). Es fijado por cada banco según las condiciones de la oferta en el momento de la firma y, por lo general, no suele cambiar.

Por ejemplo, si tenemos contratada una hipoteca variable con un diferencial del 1% y el valor del euríbor a 12 meses (pongamos que cotiza al 0,25% en el momento de revisión de la firma), el tipo aplicado será del 1,25% TIN, es decir 1% + 0,25%.

En determinadas circunstancias, el diferencial se puede reducir, siempre y cuando se pacte con el banco el cumplimiento de unos requisitos.

Índice de Referencia

El índice de referencia es un indicador que únicamente se emplea en los préstamos hipotecarios variables y será el que determine la fluctuación de la cuota a pagar. Un banco puede tomar cualquier índice, siempre y cuando sea oficial, elaborado por el Banco de España y aparezca publicado en el BOE.

Existen varios tipos:

  • Euríbor. Es el índice de referencia más frecuente en Europa, puesto que refleja el interés al que las entidades bancarias se prestan el dinero. Últimamente está registrando mínimos históricos, abaratando así la hipoteca de quienes optan por esta modalidad.
  • IRPH (Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios). A pesar de la controversia que ha suscitado últimamente, es el segundo más empleado. Se elabora por el Banco de España calculando la media de los tipos de interés de los créditos concedidos por las cajas y bancos de España. Engloba el IRPH Cajas, IRPH Bancos y CECA (Confederación Española de Cajas de Ahorros).
  • Mibor. Aunque se sustituyó por el Euríbor y lleva varios años en desuso, aún sigue vigente para hipotecas contratadas antes de enero de 2000.
  • Multidivisa. Toma como referencia la cotización de divisas extranjeras, lo cual puede encarecer la cuota debido a la fluctuación de las monedas.

¿Por qué ha bajado la contratación de hipotecas variables?

Aunque España es un país que tradicionalmente apuesta por las hipotecas variables porque las considera más baratas, en los últimos años se ha observado un descenso de las mismas en favor de las hipotecas de tipo fijo, pero, ¿a qué responde este cambio de tendencia?

Principalmente a la conjunción de varios factores:

  • Por un lado, el euríbor se encuentra en mínimos históricos, con un consiguiente abaratamiento de la cuota de la hipoteca.
  • Por otro, los datos anteriores llevan a una batalla entre las entidades bancarias para ofrecer unos tipos más bajos en las hipotecas fijas (que es, para ellos, la más rentable).
  • Además, la crisis del coronavirus hará que los intereses se mantengan más bajos durante más tiempo con el fin de ofrecerse más atractivos.

Según el Instituto Nacional de Estadística, en marzo de este año el 53% de las contrataciones eran de hipotecas fijas, mientras que el 47% restante, de variables, lo cual refleja un cambio de dinámica.

Ventajas e inconvenientes de las hipotecas variables

Las hipotecas variables no se mantienen constantes durante toda la vida de la hipoteca, por eso no es óptima para todo el mundo.

Ventajas

  • Al estar sujeto a las variaciones de un índice de referencia, este puede suponer un abaratamiento de las cuotas y unos intereses más reducidos si se presenta en niveles bajos.
  • El plazo habitual es de 20 a 30 años, prorrogable hasta 40.
  • Sin comisión por riesgo de tipo de interés (solo se aplica en los préstamos hipotecarios fijos o mixtos).
  • No es necesario contratar demasiados productos (seguros de vida y hogar).

Inconvenientes

  • Precisamente por estar sujeto a un índice, las cuotas no son estables, por lo que no es una modalidad apta para personas que no toleran el riesgo.
  • Si se alarga el plazo de devolución, las cuotas son más reducidas, pero también se pagan más intereses a lo largo del tiempo.
  • Puede haber una cláusula suelo. Es un límite mínimo que establece la entidad bancaria para protegerse si el índice al que está referenciado baja demasiado.

¿Puedo cambiar de hipoteca?

Tal vez tengas contratada una hipoteca de tipo variable y la incertidumbre del euríbor te haga preguntarte si puedes cambiar a una hipoteca fija (o viceversa). La respuesta es: sí, gracias a la subrogación hipotecaria.

Según los datos de MyInvestor, el 75% de las contrataciones hipotecarias realizadas en 2020 responden a subrogaciones a hipotecas fijas.

¿Por qué la gente decide cambiar su hipoteca?

  • Mejoras en el tipo de interés.
  • La competitividad entre los bancos ofrece unos tipos más bajos.
  • El riesgo se hizo real tras la anterior crisis que catapultó al Euríbor a más del 5%.

Recuerda que es mejor cambiar de hipoteca en los primeros años, porque luego los intereses bajan y se amortiza más capital, es decir, se ahorra más.

 

Si estás pensando en contratar una hipoteca para comprar la vivienda de tus sueños, no te lances a la piscina sin antes analizar minuciosamente cada detalle, ventajas e inconvenientes que presentan para ti cada una de las opciones. Para ello, puedes ayudarte de nuestro comparador de hipotecas, que te mostrará las diferentes ofertas del mercado. Estamos en un momento de sobresaltos y de bastante incertidumbre, por eso es fundamental pensar las cosas bien.

La entrada Hipotecas variables en 2021 se publicó primero en Fotocasa.es Blog.


Fuente: https://www.fotocasa.es/blog/feed/

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